후회 없는 아파트 재건축 투자, 꼭 피해야 할 3가지 실수

2021년쯤, 코로나 기간 동안 부동산 열풍이 불면서 많은 사람들이 집을 매수하던 시기가 있었어요. 서울에서도 비교적 가격이 저렴했던 노도강(노원, 도봉, 강북) 역시 영끌족들에 의해 무서운 상승세를 보였죠.

하지만 지금은 상황이 많이 달라졌습니다. 예를 들어 노원역에서 가장 역세권 아파트인 상계주공 6단지도 아직 전고점 회복을 하지 못하고 있는 상황이에요.

노원 지역은 재건축 이슈에 따라 집값이 크게 영향을 받는데, 분담금과 공사비 부담이 커지면서 가격이 좀처럼 탄력을 받지 못하고 있어요. 특히 상계주공 5단지가 분담금 5억이 나오면서 이슈가 되기도 했죠.

 

정부에서는 재건축에 대한 다양한 혜택을 제시하고 있지만, 아직 눈에 띄는 변화는 없기 때문에 집값 상승에 직접적인 영향을 주지 못하고 있어요.

저도 부동산 열풍인 시기에 불안한 마음으로 꽤 높은 가격에 실거주를 겸해 상계주공6단지를 매수했었어요. 원래 거주하던 지역이기도 하고, 생각보다 호재가 많아 매수했었어요.

하지만 지금은 매수 당시볻 1억 원 이상 하락한 상태이고, 기대했던 호재들도 지지부진한 모습을 보이고 있어 아쉬움이 큽니다. 지나고 나니 더 나은 선택지가 있었을 텐데, 그때는 미처 생각하지 못한 점들이 많았죠.

재건축 아파트를 투자하면서 느꼈던 아쉬운 점 세 가지를 공유해볼게요.

 

갭투자로 상급지를 매수해야 된다.

지금 생각해 보면 가장 아쉬운 점은 상급지를 매수하지 않았던 거예요. 당시 5억 정도의 여유 자금이 있었는데, 조금 기다렸다가 갭투자를 활용하면서 저렴한 월세나 전세에 거주했다면 상급지를 충분히 매수할 수 있었을 것 같아요.

 

예를 들어, 제가 가장 가고 싶은 성동구나 동대문구 청량리역 주변 아파트를 전세와 매매가가 많이 붙었을 때 충분히 매수 가능했을 것 같아요.

물론 결과론적인 이야기지만 조금 관망했으면 어땠을까하는 아쉬움이 있는 것이죠. 제가 가장 가고 싶은 아파트 중 하나인 래미안 크레시티를 비교해봤어요.

 

그리고 지금 비교해 보면 이 지역들은 집값이 하락했어도 전고점 회복 속도가 상대적으로 빠른 편이라 더욱 아쉬웠어요.

물론 갭투자를 해야 돼서 실거주를 포기해야 한다는 단점이 있지만, 아직 젊으니 충분히 견딜 수 있었을 것 같아요. 게다가 대출 없이 매수할 수 있었기 때문에 역전세만 없다면 안정적인 투자가 가능했겠죠.

재건축 아파트를 보고 있다면, 단순히 저렴하다는 이유로 하급지 지역을 선택하기보다는, 실거주가 어려운 점을 감수하더라도 상급지의 재건축 아파트를 매수하는 것이 더 나은 선택이라는 생각이 듭니다.

 

눈에 보이지 않는 호재는 호재가 아니다.

노원 재건축 아파트를 선택했던 이유는 호재가 정말 많다는 점이에요. 창동 GTX-C 노선을 시작으로 창동상계 신경제 중심지를 만들기 위해 첫 시작으로 케이팝 전문 공연장 창동 서울아레나가 착공에 들어갔어요.

 

이 외에도 창동지하철차량기지와 운전면허시험장 부지에 바이오 일자리 시설들이 들어온다고 해요. 그리고 노원 대부분이 재건축 아파트들이기 때문에 이 모든 것이 변한다면 엄청난 곳이 될 게 분명하죠.

하지만 문제는 이런 엄청난 호재들이 언제 될 거냐는 거예요.

 

자금 조달 악화·민원·소송… GTX-B·C 첫삽도 못 떴다

 

GTX-C노선은 착공식은 이미 했지만 삽도 못 뜨고 있고 나머지도 명확한 기간이 잡힌 게 없죠. 분명 조금씩 진행은 되고 있긴 하지만 아파트 값이 큰 영향을 줄만한 부분이 없다는 게 문제예요.

최소한 10년 이상은 걸릴 텐데 강남도 아니고 이 기간을 버티면서 있을 바에는 호재가 눈에 보이는 곳을 웃돈을 조금 더 주고서라도 투자해서 돈을 버는 게 낫다는 것이죠.

 

재건축 아파트 수익성을 계산해야 한다.

재건축 아파트에 투자할 때 꼭 알아야 할 두 가지가 대지지분과 용적률이에요. 재건축 수익성에 가장 기본이 되는 중요한 요소이기 때문에 매수 전 꼭 확인을 해야 하죠.

대지지분이 낮으면 단지 내에서 보유한 땅에 크기가 작고 용적률이 높으면 땅 면적에 비해 건물이 많이 지어진 것이기 때문에 초고층으로 짓지 않는 이상 일반분양 물량이 적을 수밖에 없어요.

물론 강남 같은 지역은 분양가가 높아서 대지지분이 적거나 용적률이 높아도 수익성이 어느 정도 나와요. 

 

"5억도 비쌌는데 7억 내라네요"…상계주공5단지 '날벼락'

 

하지만 노원 같은 지역은 상황이 달라서 특별한 혜택이 없는 한 재건축이 쉽지 않아요. 예를 들어 상계주공 5단지는 분담금이 5억 원이 나와서 한번 좌초된 적이 있었어요.

하지만 많은 분들이 용어도 어렵고 계산하기도 귀찮아서 지역 호재만 보고 매수하는 경우가 태반인데요. 저 또한 이에 속했었어요. 재건축 아파트 투자할 때 주변 호재만 보지 말고 꼭 수익성을 계산하는 습관이 필요해요.